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雄关漫道的博客

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日志

 
 

经济与房地产的逻辑理解  

2016-08-19 09:08:27|  分类: 证券投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    “据媒体报道,8月17日上午,融信以110亿元夺得上海静安(原闸北)中兴社区一幅住宅地块。该地块起拍价46亿元,吸引了18家企业竞拍,最终融信以110.1亿元的总价击败17家各路房企,以超10万元/m2的楼面地价、高达14.3万元/m2的可售面积楼面地价、139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵纪录,未来项目预计售价要在17万元/m2或以上。”
      为什么上海静安后面要标出闸北,上海滩电视剧中,丁力没出道前,家就住在闸北区,也就是说闸北区在上海是个相对落后的区。静安区与闸北区合并,闸北区就消失了。
      这样一则消息告诉我们什么?
      有的说是地价带动了房价;有的说房子今后成为风景;有的说我们钱真多;有的说上半年GDP维持6.6,房地产功不可没。
      我认为:我们的经济导向已经到了最后的阶段。
      一个国家,一个正常的经济辖区追求的目标一般应该是:经济发展、物价稳定、就业充分。这个目标的背后的最大含义是民心。为什么是民心,民心是最大的政治。
       经济发展的一般动力,西经在理论上说得十分明白:投资、消费、出口。
       房地产对经济的推动作用确实无可比拟。他身兼投资与消费两任于一身,产业链之长难以想象。据说,房地产对GDP的贡献度已经相当高。有篇论文在2010年做过论证:房地产在2010年对GDP的贡献度就达到12.1%,短短10年贡献度增加一倍。我想:如今可能更高。
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      房地产对社会的四个主要角色也影响巨大:政府、金融、企业、私人。
      政府:据说每年的卖地收入、以及随之而来的契税,有的个别城市占财政收入的50%,甚至70%。
      金融:银行的对个人房地产贷款余额占比据说高一点可以达到20%以上。
      企业:从征地、建设、装修、入住,周边配套,利益相关者众多。
      私人:最极端的现象就是2008年深圳,由于房价跌到首付比例以外,出现了弃房现象。
      可以想象:如果购房的大多数人弃房,个人的财产损失如何?个人以及社会的信用如何?个人的未来消费会如何?,政府的财政会如何?目前银行的不良贷款率已经接近2%,拨备仅仅150%,如果再加上2--3的不良会如何%?这个链条上的企业会如何?还有其他影响的会如何?
       那么,有如此影响能力房地产,对整个经济的影响如何?所以,小川说要防范系统性金融风险。那么局部、区域风险如何化解?例如东北特钢。

       房价为什么会走的今天这个样子?
       我认为市场里面最有影响能力的三位,都看好了房地产。不仅仅是中国,其他各国都一样。
       一般价格理论说是供求问题。买的多,卖的少,就会涨。
       如何买的多?人来的多了,人收入高了。
       可是从上海的数据看,高考的报名人数在减少。上海的人均收入这几年应该也没有翻倍的增加。

历年高考上海考生数,10年来考生人数下降了55.2%。据说2006年以前人数更多。

2015年5.1万,2014年5.2万,2013年4.65万,2012年5.5万,2011年6.1万,2010年6.6万,2009年7.38万,

2008年9.93万,2007年11.04万,2006年11.38万。

高考人数减少,至少说明未来人口自身增幅不大。

那么既然不是人口迅猛增加(外来人口在上海买房会受到很多限制),也不是个人收入迅猛增加,那么房价怎么能迅猛上涨呢?

如果买方说不明白,就得看看卖方了。房子是盖在地上,我们的土地不是随便就可以盖房子,土地分为农业用地,工业用地、商业用地。权威说了,农业18亿亩是红线。只有商业用地才能盖房子。这个土地还得限制性审批。所以,土地的价格就这么就起来了。起来的好处是不言而喻的,而且这块收入还不用列入财政预算内。人大这个橡皮图章都管不到。至于这么大一笔钱用到哪里了?没有任何报告,零散见过审计部门的报道。

那么,哪来的钱买地呢,

经济与房地产的逻辑理解 - 雄关漫道 - 雄关漫道的博客

http://value500.com/M2GDP.html 更详细的内容点开网址。

如果我们做个指数叠加,房价的增速可能比M2的增速还快,为什么?大概是杠杆的因素吧

我们从上世纪90年代中期就开始超发货币,超发比例越来越大,多发的钱以及3万亿的外汇占款都流入了房地产。也只有在这个池子能容纳这么多的钱。

我们的房屋土地供应受到限制,这个限制有一层十分坚实的基础的理由,农业用地18亿亩不容侵犯!

如果再算上杠杆,那就不得了了。

如果我们买地的钱是加杠杆来的,据说融信就是发债买的静安的那块地;如果我们买房子的钱也是加杠杆(甚至首付贷)来的。一旦出点事,就有点麻烦。

这点事是什么?我个人理解有三点。

一个是加息。一旦加息,如果再是大幅加息,房价的趋势就会改写。加息会让借贷者无法还息。目前一年期贷款4.35%,加息50%,也不过6.5%,就会让加杠杆的人现原形。

一个是资本自由流动:按照蒙代尔三角悖论说,我们如果全面放开外汇管制,让资本自由流动,我们的利率如果没有竞争能力,那么势必大量资金外流,尤其是超发这部分也要外流,本币就会贬值,房价可能受到严峻考验。东京在1993年就有类似故事(房价跌了70%),日本东京房价目前也就是最高的50%。

沪港通之后是深港通,这也是第二次资本有限开放的试水。因为我们在加入WTO时做过承诺。资本一定要对外开放。我们的最后目标是赢得整个世界的市场经济地位,不然,我们改革开放干什么,我们加入WTO干什么。

一些国家和地区(其实是几乎整个西方世界)不给我们市场经济地位。例如欧盟、美国、日本。一旦给我们了,要价是什么?可能就是资本自由流动。

目前地下钱庄猖獗,资本不自由流动也是一个原因。

一些超级公司能把外汇弄出去,大量收购欧美资产,也是得益政策红利。

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房地产行业的最大短板是只能拉动内需,这个东西再好也不能出口;中国公司到外国,尤其是西方列强去开发房地产的也不太多;外国人到中国买房子的人也不会太多;那么,这个好东西的市场与微软的WINDOW比,范围还是有限的。

如果在上海一个闸北80平米房子(可能是建筑面积,使用面积可能也就在70平米不到)卖到1500万元(80平米*17万+装修税费),三个在中国年收入25万家庭,20年不吃不喝才买不起。我想不用说外来人,这个城市的当地人,可能也要踯躅一番了。

如果一个城市离开了人才,这个城的前途就可想而知;如果一个城市,为这个城市做基础服务人(环卫、物业维修)的都活不起了,这个城市就是死城。如果企业也不堪工业用地带来的高成本,例如华为逃离深圳,这个城市还有存在的意义。

一个国家的经济如果就是靠这个行业持续发展来支撑,其结局,难以估量。

中国目前的首富、大亨基本都是房地产商,例如最近的宝万、还有新加入的恒大,以及万达。

美国的首富好像和我们不一样,他们是微软的比尔盖茨、苹果的xxx.

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其实这里面还隐含了另一个问题,就是靠吃房租的食利阶层。如果这个阶层剥夺社会收入分配到大多数人不能容忍的程度,问题的性质就会改变。大多数人不能容忍的问题和热烈期待的方向,就是民心所向。

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如果有一天给他们换个位置,潘建伟等是中国首富可能就是供给侧改革的结果吧。


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